一、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款開票問題

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

營改增前，企業(yè)收到預收款后，開具由山東省地稅局統(tǒng)一印制的收據，作為企業(yè)開具發(fā)票前收取預收款的結算憑證。該收據統(tǒng)一編號，管理上類似于發(fā)票，購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業(yè)務。

營改增后，為保證不影響購房者正常業(yè)務辦理，允許房地產開發(fā)企業(yè)在收到預收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預收款”。開票金額為實際收到的預收款全款，待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預繳增值稅。在申報當期增值稅時，不再將已經預繳稅款的預收款通過申報表進行體現，將來正式確認收入開具不動產銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。

山東省《全面推開營改增試點政策指引》（一）中“關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款開票問題”的指引同時廢止。

二、關于“已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票”問題

23號公告中明確規(guī)定：“納稅人在地稅機關已申報營業(yè)稅未開具發(fā)票，2016年5月1日以后需要補開發(fā)票的，可于2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票”。上述規(guī)定的出臺明確了已繳納營業(yè)稅但未開具發(fā)票事宜如何銜接以及具體的時限要求，納稅人發(fā)生上述情形在開具普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，同時將繳納營業(yè)稅時開具的發(fā)票、收據及完稅憑證等相關資料留存?zhèn)洳椋诎l(fā)票備注欄單獨備注“已繳納營業(yè)稅”字樣。

秉持“對于征稅主體發(fā)生的一項應稅行為，不重復征稅”的原則，對適用上述情況開具的增值稅普通發(fā)票，不再征收增值稅，也不通過申報表體現。

三、關于房地產開發(fā)企業(yè)2016年4月30日前已在地稅機關申報繳納營業(yè)稅，正式銷售時增值稅發(fā)票開具問題

房地產企業(yè)正式銷售時，為方便納稅人辦理房產過戶，避免出現“一套房產、兩張發(fā)票”的情形，在正式開具不動產發(fā)票時建議采取以下方式：

（一）不動產已全額繳納營業(yè)稅，本次開票不涉及稅款補退

此種情況參照本指引中上條“關于已繳納營業(yè)稅未開具營業(yè)稅發(fā)票問題”進行處理；

（二）不動產已部分繳納營業(yè)稅，本次開票需要再征收增值稅

此種情況暫可通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能進行開票。首先，錄入含稅銷售額（或含稅評估額），然后錄入扣除額。此處“扣除額”=該套房產已繳納營業(yè)稅金額/5%，系統(tǒng)自動計算稅額和不含稅金額，備注欄自動打印“差額征稅”字樣。

在填報增值稅納稅申報表時，已征收營業(yè)稅對應的收入暫不通過申報表體現，僅填報增值稅應稅收入。

四、關于房地產開發(fā)企業(yè)預收款范圍問題

房地產開發(fā)企業(yè)取得的預收款包括定金、分期取得的預收款（含首付款、按揭款和尾款）和全款。

誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。

五、房地產開發(fā)企業(yè)允許扣除的土地價款范圍問題

36號文規(guī)定，選擇適用一般計稅方法的房地產開發(fā)企業(yè)，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權支付的費用，包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施配套費、征收補償款、開發(fā)規(guī)費、契稅、土地出讓金延期支付利息等。

目前，符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金，扣除憑證為省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據。