一、關于物業公司代收水電費、暖氣費問題

物業公司代收水電費、暖氣費，繳納營業稅時實行差額征稅，開具代開普通發票，而營改增試點政策中并未延續差額征稅政策。對此問題，國家稅務總局正在研究解決。在新的政策出臺之前，可暫按以下情況區分對待：

1、如果物業公司以自己名義為客戶開具發票，屬于轉售行為，應該按發票金額繳納增值稅；

2、如果物業公司代收水電費、暖氣費等，在總局明確之前，可暫按代購業務的原則掌握，同時具備以下條件的，暫不征收增值稅：

（1）物業公司不墊付資金；

（2）自來水公司、電力公司、供熱公司等（簡稱銷貨方），將發票開具給客戶，并由物業公司將該項發票轉交給客戶；

（3）物業公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結算貨款，并另外收取手續費。

二、關于房地產開發企業自行開發產品出租有關問題

《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36 號）以及《國家稅務總局關于發布<納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法>》（國家稅務總局公告2016 年第16 號）規定，房地產開發企業如果是小規模納稅人其出租不動產應適用簡易計稅方法；如果是一般納稅人，則要根據取得不動產的時間來判定，2016 年4 月30 日前取得的不動產屬于“老”的不動產，可以選擇適用簡易計稅方法；2016 年5 月1 日以后取得的不動產屬于“新”的不動產，出租時適用的是一般計稅方法。

對此問題，有人認為房地產開發企業自行開發的產品用于出租并沒有進行明文規定。16 號公告中明確，取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。房地產企業自行開發的產品屬于自建取得，所以適用普遍規定。

三、關于餐飲業外賣適用稅率問題

根據《國家稅務總局關于旅店業和飲食業納稅人銷售非現場消費食品增值稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第17號）規定，旅店業和飲食業納稅人銷售非現場消費的食品，屬于不經常發生增值稅應稅行為，根據《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》（財政部國家稅務總局令第50號）第二十九條的規定，可以選擇按小規模納稅人繳納增值稅，按3%征收率繳納增值稅

“不經常發生增值稅應稅行為”出自《國家稅務總局關于明確〈增值稅一般納稅人資格認定管理辦法〉若干條款處理意見的通知》（國稅函[2010]139號）中的規定。該文件規定，認定辦法第五條第（三）款所稱不經常發生應稅行為的企業，是指非增值稅納稅人；不經常發生應稅行為是指其偶然發生增值稅應稅行為。

此次營改增之后，已不存在非增值稅納稅人。17號公告雖未明文廢止，但其引用的依據已經失效。因此，餐飲業銷售非現場消費的食品，應適用17%的稅率。