項目

企業成本核算

土地增值稅—開發成本

差異

土地征用費及拆遷補償費

取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。

此項費用包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等，不包含取得土地使用權所支付的金額

1、取得土地使用權所支付的金額在計算土地增值稅時，單獨列示一項：取得土地使用權支付的金額；2、如果開發企業在拆遷補償支出中，收到政府及政府部門給予的拆遷補償補助收入，則企業處理是計入營業外收入，或為征稅收入或為不征稅收入處理，而土地增值稅則是沖減土地征用及拆遷補償費，沖減開發成本

前期工程費

是指項目開發前期發生的政府許可規費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。

該項費用包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、"三通一平"等支出

兩者一致

建筑安裝工程費

是指開發項目開發過程中發生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。

是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費、以自營方式發生的建筑安裝工程費。

兩者一致

基礎設施建設費

是指開發項目在開發過程中發生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網絡、智能化等社區管網工程費和環境衛生、園林綠化等園林、景觀環境工程費用等。

該項費用包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出.

表述有所不同，但實質上兩者并無差別

公共配套設施費

是指開發項目內發生的、獨立的、非營利性的且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業單位的公共配套設施費用等。

包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。根據國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）規定，房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的公共設施，按以下原則處理：建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除；建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

二者的區別是，企業成本核算對此有限制條件，即必須是“獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與”的公共配套設施費，而對于“營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的”，則應單獨核算其成本。除企業自用應按固定資產進行處理外，其余一律按開發產品進行處理。

開發間接費用

企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監理費、造價審核費、結算審核費、工程保險費等。為業主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產品成本。

是指直接組織，管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等

工程管理費和營銷設施建造費可以計入成本核算。工程管理費符合土地增值稅間接費用范圍，可以作為扣除項目。而營銷設施建造費能否作為土地增值稅扣除項目，需要稅務機關進一步明確。

利息費 用

是指符合資本化條件的借款費用。

利息費用要單獨計算扣除，不能重復計入開發成本中。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。  凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的按5%計算扣除。

新的成本核算制度新增“開發成本-利息費用”科目；土地增值稅無單獨的借款利息科目，而是在“開發費用”科目扣除，且需要滿足一定的條件

預提費用

國稅發[2009]31號文件第三十二條規定，出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，在證明資料充分的前提下，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%。公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業完善費用可以按規定預提。

國稅發[2006]187號文件規定，房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

預提的費用可以作為成本核算，但計算土地增值稅時不得扣除預提費用